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          房改40年

          作者:雷学礼(学者)点击次数:462   发布日期:2018-09-07

          核心提示:在保增长与预防系统性风险面前,如何让房地产业健康平衡发展,是个难题。

           

           

          期盼通过炒房获利的人,可能要再次失望了。

          2018年7月31日,中央政治局召开会议,?#27835;?#30740;?#24247;?#21069;经济形势,部署下半年经济工作。会议指出,尽管“当前经济运?#24418;?#20013;有变,面临一些新问题新挑战,外部环境发生明显变化”,但要“下决心解决好房地产市场问题”,“坚决遏制房价?#38505;?rdquo;。

          之后,各省市均开会研究落实中央政治局会议精神,相继表态“要不折不扣贯彻落实好中央有关房地产市场调控工作的各项部署,坚决遏制房价?#38505;牵?#20419;进房地产市场平稳健康发展”。

          ?#24184;的?#20154;士表示,这是迄今为止对房地产市场调控最严厉的表述——之前多表述为“坚决遏制房价过快?#38505;?rdquo;,而现在将“过快”二字拿掉后,是否意味着房价一点都不能?#38505;牵?/p>

          自1978年国家酝酿房改政策以来,房地产市场的每一次政策调整都牵动着亿万人的心。从大的层面上讲,房地产是国民经济支柱产业,能带动钢铁、水泥、建材、有色金属、金融、家具、陶瓷、纺织等数十个产业的发展;?#26377;?#30340;层面上看,一套住房往往要耗费一个普通家庭数十年的积蓄,是最大的花销之一。

          今年是房改40周年,站在40年的当口回望过去,总结40年来的成绩和不足,对未来中国房地产事业的发展具有重要参?#23478;?#20041;。

           

          “筒子楼”时代

           

          中华人民共和国成立后,国家实施计划经济体制。计划经济是相对市场经济而言的,在市场经济时代,包括商品在内的所有资源都是有价值的,人们想要获得某件商品需要用货币去?#37085;頡?#20294;在计划经济时代,所有资源?#21152;?#25919;府指令来分配,不受市场影响。

          在这种体制下,中国诞生了特殊的房屋分配形式——福利分房。简单来说,福利分房是由政府支配土地、建房子,并最?#25112;?#20303;房分给老百姓。在这个过程中,老百姓除支付很便宜的租金外,几乎不用什么花费就可以获得住房。

          当然,并不是每个人都能分到独立的住房,一般会优先考虑已婚夫妇,然后按?#23637;?#20316;时间长短、职位的高低等条件,来安排获得住房的时间、房屋的面积等等;若是单身,一般只能分到一栋房子里的一个单间,多个单间紧挨着连在一起,其状如筒,老百姓形象地称之为“筒子楼”。等到结婚?#38498;螅?ldquo;筒子楼”的住户才有可能搬进独立的住房。然后,新进单位的单身员工?#32844;?#36827;“筒子楼”,开始新一轮的过渡。

          客观地讲,在“一穷二白”的建国初期,城镇居民收入普遍不高,这种“统一管理,统一分配,以租养房”的福利分房制度,较好地满足了城镇居民的基本住房需求。但是,随着国民经济的发展和居民收入水平的变化,这一制度的弊端越来越明显。

          对老百姓来说,福利分房限制了居民选择房屋的?#26434;桑词褂幸?#23450;经济基础的人群,也不能?#26434;?#22320;拥有自?#26680;?#38656;要的住房,必须“论资排辈”等候分房,且分到的房有可能并不令人满意,比如房型不好或是房屋太旧等等。

          对国家来说,问题则更?#29616;兀?#22240;为建房、管理、维护的成本约90%来自政府,随着住房规模日益增长,那种几乎可?#38498;雎圆?#35745;的租金使得福利分房成为压在政府肩?#31995;某?#37325;财务负担,?#20197;?#26469;越不堪重负。

          1978年召开党的十一届三中全会,作出了改革开放的历史抉择。这其中,就包含了住房制度改革。

           

          住房制度改革几乎与改革开放同?#20581;?/p>

           

          住房商品化

           

          住房制度改革几乎与改革开放同?#21073;?#28176;进式地往前?#24179;?/p>

          1979年,原国?#39029;?#24066;建设总局、国务院侨务办公室制定了关于?#20204;然愎郝?#21644;建设住宅的暂行办法,鼓励华侨、归侨和侨眷?#20204;然愎郝?#21644;建设住宅。同年,南宁、柳州、桂林、梧州和西安5个城市启动了增量住房向职工出售的试点工作,?#20174;?#25919;府统一建设,?#37213;?#24314;成本价向居民出售公房。1981年,公房出售试点扩展到23个省、自治区的60多个城市和一部分县镇。

          据曾是国家房改方案起草小组主要执笔人之一、时任建设部政策研究中心副主任的顾云昌回忆,上世纪80年代头?#25913;輳?#20851;于房改,讨论得最多的问题是,住宅到底是商品?#25925;?#31119;利品?直到80年代中期才定下基调,即住宅要走商品化道路。

          不过直到1994年,国家才正式确立了住宅商品化的道路。当年7月18日,国务院下发《关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发【1994】43号),明确提出房改的?#24247;?#20026;“建立与社会主义市场经济体制相?#35270;?#30340;新的城镇住房制度,实现住房商品化、社会化;加快住房建设,改善居住条件,满足城镇居民不断增长的住房需求”。

          1994年房改的核心内容是“三改”:改住房建设投?#35270;?#22269;家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制;改各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制;改住房实物福利分配的方式为以按劳分配的货币工资分配为主的方?#20581;?/p>

          1994年的43?#30460;模?#22312;中国房改史上具有里程碑意义,因为它是第一个体现了社会主义市场经济体制要求的改革方案。但实际上,43?#30460;?#20173;属过渡方?#31119;?#22240;为它实施的仍是分配的方式,并非真正意义?#31995;?#24066;场化。

          直到4年后的1998年,真正市场化的房改方案正式出台。当年7月发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)明确提出,房改的?#24247;?#20026;“停止住房实物分配,逐步实行住房分配货?#19968;?#24314;立和完善以经济?#35270;?#20303;房为主的多层次城镇住房供应体系;发展住房金融,培育和规范住房交易市场”。同时提出,“1998年下半年开始停止住房实物分配,逐步实行住房分配货?#19968;?rdquo;。?#38142;耍?#22312;我国实施了近40年的福利分房机制正式退出历史舞台,房地产开始进入“商品化”、“社会化”的新时代。

          住房要想实现商品化,与之配套的两个机制也必须同步实现商品化,即房产开发的土地和居民购房的资金也要商品化。

          建国初期,我国建筑土地供应主要靠行政划拨,呈现出“三无”特征?#20309;?#20607;、无流动,且无限期。这种土地制?#20154;?#23548;致的土地资源配置不合理、利用效益低、土地浪费?#29616;亍?#20135;权关系混?#19994;?#38382;题,?#29616;?#22320;阻碍了经济发展。

          改革开放后,土地供应制度也随之改革。

          1988年4月12日,七届人大一次会议通过的宪法修正案规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”,为土地使用权转让提供了法律依据。随后,《土地管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《城市房地产管理法》进一步确立了土地使用权出让制度。

          ?#24066;?#22303;地使用权出让,这是一项巨大的改革。不过,在上世纪末,土地转让仍以协议出让的方式为主,这种出让方式交易过程不透明,容易出现寻租现象,?#29616;?#30340;甚至导致价格扭曲和?#22270;?#20986;让,不利于房地产业健康发展。

          1999年5月6日,国务院发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》提出,商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营?#26434;?#22320;,原则上必须以招标、拍卖方式提供。

          2002年7月1日生效的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,进一步扩大了?#20449;墓业?#33539;围,提出“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营?#26434;?#22320;,必须以招标、拍卖或者挂?#21697;?#24335;出让”。

          ?#28304;耍?#21830;品房的供应通过?#20449;墓业?#24418;式实现了商品化。土地供应实现了商品化,表明开发商要想获得土地的开发权,必须通过公开、公?#20581;?#20844;正的竞争,以合理的出价才能获得。

          显然,相?#20995;?#35758;转让,通过?#20449;?#25346;,土地以更公?#20581;?#21512;理的价格出让,减少腐败现象的发生。但同?#20445;?#36825;?#25351;?#20844;平的土地出让方式也必然会推高房价,买房者必须要支付更多的资金。

          比如,2000年,北京市朝阳区平均房价约为3800元/平方米,而当年北京市人均可支配收入约为10350元。以一套100平方米的住房计算,总房价约为38万元,一个双职工家庭就算不?#22278;?#21917;也要积蓄19年才能买下这套房。

          为解决老百?#23637;?#25151;的资金问题,1991年银行开始尝试房贷业务,并不断完善,特别是在1999年达?#32467;?#23792;。当年,人行下发《关于鼓励消费贷款的若干意见》,将住房贷款比例从70%提高到80%,鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。同年9月,人行调整个人住房贷款的期限和利率,将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年,将按法定利?#22987;?#26723;执行的个人住房贷款利率进一步下调10%。

          贷款比例的上升、期限?#38590;?#38271;以及利率的下调,表明居民要筹备的?#26434;?#36164;金减少了,每期还本付息?#38590;?#21147;?#24067;?#36731;了。也正是从那时起,中国房地产市场进入快速增长阶段。

           

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